Анализ сегмента рынка индивидуальных жилых домов и земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) городского округа Симферополь Республики Крым, по состоянию на декабрь 2018 г.

Весной и летом 2014 года после присоединения Крыма к России цены на недвижимость в регионе резко упали. Если в июне средняя стоимость вторичного жилья здесь составляла 56,6 тыс. руб. за 1 кв. м, то в июле она снизилась до 50 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако уже в августе цены уверенно пошли вверх. В феврале 2015 года стоимость вторичных квартир достигла 98,6 тыс. руб. за 1 кв. м (+97% по сравнению с июлем 2014 года) С февраля по июль 2015 года перегретые цены на вторичку опустились примерно на 20 тыс. Однако объявление точных сроков возведения Крымского моста спровоцировало новую волну спроса. В феврале 2016 года стоимость вторички достигла пика, составив 108,3 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 35% превысило показатель 2015 года, объясняется в пресс-релизе.Вскоре на крымский рынок жилья стали влиять кризисные факторы, и к февралю 2017 года средняя стоимость квадратного метра опустились до 72,4 тыс. руб., после чего целый год ситуация оставалась стабильной. В конце 2018-го, как и в большинстве регионов России, увеличение ключевой ставки спровоцировало заметный рост цен: на 3,5% с октября по январь. После этого стоимость вторичного жилья продолжила подниматься, уточняют эксперты. В декабре 2018 года средняя цена «квадрата» в Крыму составила 74,9 тыс. руб., что на 32% выше, чем в июне 2014 года, после присоединения полуострова к России. (Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c6578839a79474270ad354f)

По данным сайта «Мир квартир» в 2018 г. наблюдается удорожание крымской недвижимости. Например, в Ялте цена квадратного метра квартир на 15 мая была выше, чем в начале года, на 11-13 процентов (в зависимости от вида жилья — вторичное и первичное), в Севастополе — на 7 процентов, в Симферополе — на 4-5 процентов, в Евпатории — на 5-8 процентов, в Феодосии — на 2-5 процентов, в Керчи — на 4-6 процентов.

В целом эксперты положительно оценивают ситуацию на рынке недвижимости Крыма. На полуострове за последний год значительно вырос рынок новостроек, но это связано не только с запуском моста, но и со снижением уровня правовой неопределенности: завершился период перевыпуска и переоформления документации, приведения ее в соответствие с российским законодательством, период нормализации работы по ведению реестров и регистрации сделок, выдачи ипотеки. Также на инвестиционную привлекательность Крыма для застройщиков повлияли масштабные вложения в регион из федерального бюджета. Уже в 2017 году было сдано на 32 процента больше квадратных метров многоквартирного жилья, чем в 2016 году, а в 2018-м сдано еще больше — текущая статистика по вводу в строй опережает показатели прошлого года.

(Источник: https://www.domofond.ru/statya/vzlety_i_padeniya_rynka_zhilya_v_krymu_v_20142019_gg/7817)

По данным ЦИАН, в Крыму возводят 588 тысяч «квадратов» многоквартирного жилья (включая проекты в Севастополе). Ипотечных кредитов в регионе выдается в 2,5 раза больше, чем год назад. Также в 2,5 раза выросло и число заключаемых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). (Источник: https://domybereg.ru/analitika-nedvizhimosti/pod-mostom-skolko-stoit-zhile-v-krymu)

По мнению экспертов РИА Новости Крым в ближайшем будущем не ожидается глобальных скачков цен на квартиры и дома. Что касается спроса, в среднесрочной перспективе вторичная недвижимость начнет уступать первичке. Сегодня новостройки занимают примерно треть рынка. Рост интереса к новому жилью очевиден уже сегодня. К тому же, согласно планам застройщиков, объемы строительства жилья в ближайшее время будут значительно увеличены. Не так давно в Симферополе стартовал один из самых масштабных проектов – строительство жилого микрорайона "Жигулина роща", которые предполагает возведение более 30 многоэтажных домов или 6 тыс квартир на площади 44 га. Также планируется строительство крупнейшего микрорайона за всю историю полуострова "Крымская роза". Проект предусматривает строительство 9 тыс квартир на площади чуть более 100 га. (Источник: https://crimea.ria.ru/society/20171020/1112392458.html?inj=1)

Рынок купли продажи индивидуальных жилых домов является одним из самых активных сегментов рынка недвижимости. Обзор составлен на основе 188  предложений, с общей жилой площадью около 21  тыс. кв.м. и отражает положение дел на рынке по состоянию на декабрь 2018 года.

По количеству предложений на рынке лидирует Киевский район — на его долю приходится 46% от общего количества предложения. Наиболее часто продаются жилые дома в микрорайонах Каменка и Марьино — на их долю приходится чуть меньше половины всех предложений.

 Структура предложения жилых домов в разрезе районов, шт.

Для удобства анализа все имеющиеся предложения были разделены на три класса:

• «Эконом» — общая площадь дома до 80 кв. м, материал стен дерево или блоки из ракушечника. Года постройки в основном вторая половина прошлого столетия. На участке имеются некапитальные строения хозяйственного назначения;
• «Комфорт» — общая площадь дома до 200 кв.м, материал стен блоки из ракушечника, кирпич, цилиндрованное бревно. Года постройки конец прошлого — начало нынешнего столетия. На участке имеются вспомогательные постройки капитального характера.
• «Бизнес» — общая площадь дома более 200 кв. м, материал стен кирпич, монолитный бетон. Года постройки не старше 15 лет. На участке выполнены ландшафтные работы, имеются вспомогательные строения капитального характера.

Структура предложения в разрезе классов индивидуальных жилых домов

Таким образом, предложение представлено, в основном, жилыми домами класса «Эконом», их доля составляет 49% в общем количестве предложений. На втором месте по количеству 34%, соответственно, расположились жилые дома класса «Комфорт». Реже всего предлагают к продаже жилые дома класса «Бизнес», 17%.

На основании анализа классов жилых домов также можно сделать вывод о концентрации предложений бизнес-класса в пределах Киевского района и об их отсутствии в Железнодорожном районе и в подчиненных населенных пунктах (пгт. Грэсовский, пгт. Аэрофлотский, пгт. Комсомольское, п. Битумное, пгт. Аграрное 
(район Аэропорта)).

Структура предложения в разрезе районов и классов индивидуальных жилых домов

Ценовой анализ

Рассматривая этот тип недвижимости, уместно говорить об уровне цены за весь объект, так как его цена существенно увеличивается не только от расположения, площади дома и имеющихся коммуникаций, но и от размера приусадебной территории с ландшафтным дизайном, которая позволяет разместить бассейн, паркинг, теннисный корт, сауну, что делает недвижимость даже не бизнес-уровня, а уровня VIP.

Диапазон цен предложений находится в диапазоне от 1,3 млн. руб. за жилой дом на окраине города в микрорайоне Каменка (бывшее садоводство) до  60 млн. руб. за многоуровневый коттедж в элитных коттеджных поселках города.

Если рассматривать стоимость одного кв.м. жилого дома (с учётом прав землепользования) на территории городского округа Симферополя, то она будет находиться в диапазоне от 17 300 руб./кв.м. на окраинах и доходит до 128 500 руб./кв.м. в его центральной части.

Средний удельный показатель стоимости квадратного метра жилых домов (с учётом прав землепользования) на всей территории городского округа Симферополь составляет 55 300 руб./кв. м.

Наиболее дорогими являются жилые дома, расположенные вблизи центра города. Самые дешевые — те, которые располагаются на окраинах городской территории, за окружной дорогой, часто — в границах бывших дачных поселков.

Самая высокая удельная стоимость жилого дома (с учётом прав землепользования) в городском округе Симферополь зафиксирована в центральной части Киевского района города — 128 500 руб./кв. м, а самая низкая цена предложения — 17 300 руб./кв. м, на его окраине, за объездной дорогой, где расположены микрорайоны частной застройки Белое и Каменка (ближняя), включенные в состав города Симферополя. Здесь располагаются крупные массивы садовых товариществ, фактически являющийся жилой зоной города со смешанной дачной и современной частной малоэтажной застройкой, представляющей значительный сегмент частной городской застройки в целом.

Ценообразующие факторы

Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что помимо местоположения, на стоимость жилого дома существенное влияние оказывают следующие факторы:

• уровень отделки,
• материал стен (кирпич / брус),
• площадь жилого дома,
• наличие инженерных коммуникаций,
• состояние жилого дома и его внутренней отделки,
• наличие дополнительных улучшений (летние кухни, гаражи, бани, сараи, пристройки),
• площадь земельного участка, относящегося к дому.

Далее приведена шкала влияния уровня внутренней отделки, по состоянию на конец декабря 2018 г. (руб./кв.м.), проведенная на основании анализа данных агенств недвижимости Республики Крым (https://kaphold.ru/, https://krym.etagi.com/, https://vashdomkrym.ru/, http://paradestate.ru/, http://yalta-grad.com.ua/ и др.).

Выводы анализа рынка

• По количеству предложений индивидуальных жилых домов в городском округе Симферополь лидирует Киевский район — на его долю приходится 46% от общего количества предложения.
• Предложение представлено, в основном, жилыми домами класса «Эконом», их доля составляет 49% в общем количестве предложений.
• Диапазон цен предложений находится в диапазоне от 1,3 млн. руб. за жилой дом на окраине города до 60 млн. руб. за многоуровневый коттедж в элитных коттеджных поселках города.
• В среднем стоимость квадратного метра жилых домов на всей территории городского округа Симферополь (с учётом прав землепользования) составляет 55 300 руб./кв.м.
• Самая высокая удельная стоимость жилого дома (с учётом прав землепользования) в городском округе Симферополь зафиксирована в центральной части Киевского района города — 128 500 руб./кв. м, а самая низкая цена предложения — 17 300 руб./кв.м., на его окраине, за объездной дорогой, где расположены микрорайоны частной застройки Белое и Каменка (ближняя), включенные в состав города Симферополя.
• На стоимость квадратного метра жилых домов в сильной степени влияет местоположение дома.
• Помимо местоположения на стоимость жилого дома существенное влияние оказывают следующие факторы: материал стен, площадь жилого дома, наличие инженерных коммуникаций, состояние жилого дома и его внутренней отделки, наличие дополнительных улучшений и площадь земельного участка, относящегося к дому.

Анализ рынка земельных участков под ИЖС в городском округе Симферополь Республики Крым производился на декабрь 2018 г. на основе 725 предложений общей площадью около 521 тыс. кв.м.

Для удобства анализа территория городского округа Симферополь была разделена на 4 исторически сложившихся района:

1 – Центральный район;

2 – Киевский район;

3 – Подчиненные городу населенные пункты – пгт Грэсовский, пгт Аэрофлотский , пгт  Комсомольское, п. Битумное, пгт. Агараное;

4 – Железнодорожный район.

По количеству предложений земельных участков под ИЖС в кв.м. Симферополь Республики Крым лидирует Киевский район – на его долю приходится 46% от общего количества предложения.

Структура предложения земельных участков под строительство ИЖС в разрезе районов в городском округе Симферополь Республики Крым, шт.

Предложение земельных участков под ИЖС в городском округе Симферополь Республики Крым представлено в основном небольшими участками в диапазоне площадей 500-1000 кв.м., их доля составляет 74% в общем количестве предложений.  

Структура предложения земельных участков под ИЖС в городском округе Симферополь Республики Крым в разрезе площадей

Структура предложения земельных участков под строительство ИЖС в городском округе Симферополь Республики Крым в разрезе площадей

Ценовой анализ

Диапазон цен собранных предложений достаточно широк: стоимость земельных участков на территории городского округа Симферополя начинается от 800 руб./кв.м. на окраинах и доходит до 23 000 руб./кв.м. в его центральной части.

Наиболее дорогими являются земельные участки ИЖС в городском округе Симферополь Республики Крым, расположенные вблизи центра города (на территориях Центрального и Киевского района), разработанные и оснащенные всеми инженерными коммуникациями.

Самая высокая удельная стоимость предложения земельных участков под ИЖС в городском округе Симферополь зафиксирована в центральной части Киевского района города – 22 800 руб./кв.м., самая низкая цена предложения - 700 руб./кв.м., на его окраине, за объездной дорогой на большом удалении от основной городской территории.

Выводы анализа рынка

• По количеству предложений земельных участков под ИЖС в городском округе Симферополь лидирует Киевский район – на его долю приходится 46% от общего количества предложения.
• Предложение земельных участков под ИЖС представлено в основном небольшими участками в диапазоне площадей от 500 до 1000 кв.м., их доля составляет 74% в общем количестве предложений.
• В среднем стоимость земельных участков ИЖС в городском округе Симферополь, в зависимости от расположения, составляет 700 – 22 800 руб. за 1 кв.м.

На рынке выявлены следующие ценообразующие факторы: обстоятельства совершения сделки (фактор торга), вид права и наличие обременений, финансовые условия сделки, условия продажи, дата продажи (предложения к продаже), местоположение, площадь земельных участков, наличие инженерных коммуникаций.